不動産投資で失敗する人が「最初にやってしまう行動」5選

不動産投資は、正しく行えば将来の大きな資産を築くための強力な武器となりますが、一歩間違えれば取り返しのつかない負債を抱えることになります。 特に初心者の方が、期待と焦りから「とりあえず始めてしまう」という初期の行動こそが、数年後の大きな失敗を招く原因となっているのです。 本記事では、多くの失敗事例を見てきたプロの視点から、投資家が最初に陥りやすい罠とその回避策を、どこよりも詳しく丁寧に解説していきます。

専門的な用語も噛み砕いて説明しますので、これから投資を検討している方はもちろん、すでに始めている方も自身の行動を振り返るバイブルとしてお読みください。 不動産投資の成功は、物件を買う前の「思考」と「準備」ですべてが決まると言っても過言ではありません。 正しい知識を身につけ、リスクをコントロールする術を学ぶことで、あなたの資産形成はより確実なものへと変わるはずです。 この記事を最後まで読み進めることで、失敗の入り口を回避し、堅実な資産運用の第一歩を踏み出すことができるでしょう。

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【この記事で分かること】

• 初心者が陥りやすい致命的な判断ミスと行動パターン
• 表面的な利回りに惑わされないための真の収益分析法
• 不動産業者や銀行との健全な関係構築とリスク防衛術
• 長期的な成功を支える保守的な運用シミュレーション

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不動産投資で失敗する人に共通する初期行動とは

不動産投資の世界で失敗する人には、驚くほど共通した行動パターンが存在します。 それは物件そのものの問題というよりも、投資に臨む姿勢や、情報の取捨選択の方法といった、より根源的な部分に起因していることがほとんどです。 多くの場合、彼らは十分な準備ができていると誤解したまま、リスクの荒波に飛び込んでしまい、数年後にキャッシュフローが回らなくなって初めて事態の深刻さに気づきます。 ここでは、そんな失敗の典型的な入り口となっている初期行動を具体的に挙げ、その危険性の本質を解き明かしていきましょう。

不動産投資の目的を決めずに始めてしまう

不動産投資を開始する際、多くの人が「お金を増やしたい」という漠然とした願望だけで動き出しますが、これは航海図を持たずに海に出るようなものです。 不動産投資には、毎月の現金を増やす「キャッシュフロー重視型」と、将来の売却益を狙う「キャピタルゲイン重視型」、さらには税負担を軽減する「節税重視型」など、複数の戦略が存在します。 目的が明確でないと、例えば「手元に現金が欲しい」と思っている人が、節税効果は高いものの収支が毎月赤字になる新築ワンルームを買ってしまうといった致命的なミスマッチが起こります。

目的が定まっていれば、選ぶべきエリア、築年数、構造、さらには融資の引き方までが自ずと決まってくるため、迷いがなくなります。 逆に目的が曖昧だと、不動産業者の「今だけのおすすめ物件」という言葉に流されやすく、自分のライフプランに全く合わない負債を抱え込むことになりかねません。 投資のゴールを明確にすることは、単なる精神論ではなく、投資効率を最大化させるための最も合理的で現実的な最初のステップなのです。

例えば、40代の方が20年後のリタイアを見据えるなら、借金の完済時期と家賃の下落率を逆算したシミュレーションが不可欠となります。 目的がない投資は、途中で修繕が発生したり空室が出たりした際に、その物件を保有し続けるべきか手放すべきかの判断基準を失わせます。 長期的な視点での成功は、最初の「なぜ投資をするのか」という問いに対する明確な答えの上にのみ成り立つということを忘れないでください。

目的別・不動産投資戦略 徹底比較一覧

投資の目的	重視する指標	主な対象物件	リスク	特徴と注意点
老後の年金確保	実質利回り 完済までの期間	都心近郊の築浅区分 一棟アパート	低〜中	長期的な安定収益を重視。インフレ対策に有効だが、空室リスクの管理が生命線となる。
短期的な資産拡大	レバレッジ ROI（投資利益率）	地方の高利回り 一棟物件（RC・鉄骨）	高	融資を最大限に活用し、複利で資産を増やす。市場変動や金利上昇の影響を強く受ける。
所得税・相続税対策	減価償却費 相続税評価額	都心の築古木造 タワーマンション	中	評価額と実勢価格の乖離を利用。減価償却終了後の**デッドクロス（黒字倒産状態）**に注意。

参照元：国土交通省 不動産投資の現状と課題

利回りの数字だけを見て物件を選ぶ

不動産ポータルサイトに並ぶ「利回り10%」といった輝かしい数字は、投資家を引き寄せるための撒き餌のようなものであることが多いです。 失敗する投資家は、この表面利回りだけを基準にして物件をスクリーニングしてしまいますが、これは非常に危険な行為です。 表面利回りはあくまで「満室時の家賃収入 ÷ 物件価格」でしかなく、運営にかかる固定資産税や管理費、修繕積立金、さらには空室による損失が一切考慮されていません。

本当に見るべきは、すべての経費を差し引いた「実質利回り」であり、さらにそこからローンの返済を引いた「キャッシュ・オン・キャッシュ（自己資金に対する収益率）」です。 例えば、利回り15%の地方築古アパートがあったとしても、入居率が50%で、毎年多額の雨漏り修理費用がかかっていれば、実質の収支はマイナスになります。 逆に、利回り5%でも都心の好立地で空室リスクが極めて低く、経費が安定していれば、それは立派な成功投資となり得るのです。

数字だけに頼ると、立地の劣化や建物の構造的欠陥、あるいは周辺の賃貸需要の変化といった「数字に表れにくいリスク」を無視することになります。 特に高利回り物件の裏には、再建築不可であったり、借地権であったり、あるいは不自然な家賃設定であったりと、高い数字を提示しなければ売れない理由が隠されています。 プロの投資家は、数字を見て「なぜこんなに高いのか」という疑いの目から入り、その根拠を徹底的に調査することで、偽りの高利回りに騙されないようにしています。

不動産投資のリスクを理解しないまま契約する

「不動産投資は不労所得だ」という甘い言葉を信じて、リスクへの備えを一切せずに契約書に判を押してしまうのは、初心者の典型的な失敗例です。 不動産投資には、空室、家賃滞納、金利上昇、建物老朽化、災害、そして流動性（売りにくさ）という、多岐にわたるリスクが常に潜んでいます。 これらのリスクは発生する可能性ではなく、長期運用においては「いつかは必ず直面する事態」として捉えるべきものです。

特に恐ろしいのが金利上昇リスクで、現在は歴史的な低金利が続いていますが、将来的に1%から2%上昇するだけで返済額は大幅に跳ね上がります。 そうなった際、手元に十分な現金（キャッシュリザーブ）がない投資家は、一気に資金繰りがショートし、物件を手放さざるを得なくなります。 また、火災保険や地震保険の内容を精査せずに安いプランを選んでしまい、万が一の際に十分な補償が受けられず破綻するケースも後を絶ちません。

リスクを理解するとは、単に怖がることではなく、それぞれのリスクに対して「具体的にどう対処するか」というマニュアルを自分の中に持つことです。 空室が出たらどの仲介業者に依頼するか、修繕が必要になったらどの会社に見積もりを取るか、金利が上がったら繰り上げ返済をするのか。 こうしたシナリオを契約前に想定できているかどうかが、プロとアマチュアを分ける決定的な境界線となります。

不動産投資における「6大リスク」の対策一覧 　空室・滞納リスク 　　ターゲット層に合った設備投資と、入居審査の厳格化、督促体制の整った管理会社の選定が必要です。 　金利上昇リスク 　　固定金利の選択や、余裕を持った返済比率の設定、将来の繰り上げ返済用資金の蓄えが重要です。 　老朽化・修繕リスク 　　建物診断（インスペクション）の実施と、毎月のキャッシュフローからの修繕積立金の強制的な確保です。

参照元：日本銀行 金融システムレポート

営業マンの話を鵜呑みにして判断する

不動産会社の営業マンは、物件を売ることで報酬を得るプロであり、あなたの人生を豊かにする責任を負っているわけではありません。 もちろん真摯な営業マンもいますが、彼らが提示する収支シミュレーションは、往々にして最も都合の良い条件で作成されています。 空室率が0%で計算されていたり、将来の家賃下落が考慮されていなかったり、退去時の原状回復費用が含まれていなかったりすることは日常茶飯事です。

特に「節税になります」というセールストークには注意が必要で、節税ができるのは不動産事業が赤字であることの裏返しである場合が多いです。 赤字を給与所得と損益通算して税金を戻す仕組みですが、借金の返済を考慮した実際のキャッシュフローはマイナスになっていることが少なくありません。 また、将来の価格高騰を約束するような根拠のない話や、特定の地域が絶対に値上がりするといった断定的な予測を信じてしまうのも非常に危険です。

自分で物件周辺の賃貸需要を不動産ポータルサイトで確認し、近隣の不動産仲介店に「この家賃で本当に入居がつきますか？」とヒアリングするだけで、多くの嘘は見抜けます。 他者の意見はあくまで参考に留め、最終的な判断を下すための自分なりの裏付け調査を怠らないことが、営業マンの巧妙な話術から身を守る唯一の方法です。

資金計画を甘く見てローンを組んでしまう

不動産投資の失敗の多くは、物件選びよりも歪んだ資金計画による融資の実行にあります。 自己資金を極限まで抑えたフルローンやオーバーローンは、一見すると効率的なレバレッジに見えますが、それは同時に一切の余裕がない綱渡りを意味します。 借入額が大きすぎると、返済比率（家賃収入に対するローンの割合）が高まり、空室が1割出ただけで自分の給料から持ち出しが発生するようになります。

理想的な返済比率は家賃収入の40%から50%程度ですが、失敗する人は60%や70%という異常な数字でも「今の入居状況なら大丈夫」と楽観視してしまいます。 また、融資を受ける際の手数料や不動産取得税、登録免許税といった初期費用を考慮に入れず、手元の現金を使い果たしてしまうのも致命的です。 不動産投資は、購入した後にも入居募集費用や設備修理、固定資産税の支払いなど、何かとお金がかかる事業であることを認識しなければなりません。

さらに、自身の属性（年収や勤務先評価）を使い切ってしまうことのデメリットも考えるべきです。 最初に無理なローンを組んでしまうと、次に本当に良い物件が現れた時に、銀行から「もうこれ以上は貸せません」と拒絶され、資産拡大のチャンスを失います。 資金計画とは、単にローンを組むことではなく、自分の全資産と収支をコントロールし、投資を継続可能な状態に保つための設計図なのです。

初心者なのに最初からワンルーム投資に飛びつく

「200万円から始められる」「年金代わりになる」といったキャッチコピーで、初心者をターゲットにしているのが新築・築浅のワンルーム投資です。 しかし、これこそが日本の不動産投資市場において、最も多くの初心者が「失敗した」と後悔する領域の一つとなっています。 新築ワンルームは、デベロッパーの利益が価格に30%近く乗っていることが多く、買った瞬間に含み損を抱える出口のない投資になりがちです。

また、ワンルーム一室のみの所有では、収益が100か0かの極端な状況になります。 一棟アパートであれば10室中1室が空いても9割の収入がありますが、区分ワンルームは空室になった瞬間に家賃がゼロになり、ローンの返済だけが残ります。 さらに、近隣に新しいマンションが建つたびに競争力が低下し、家賃を下げなければ入居が埋まらないという負のスパイラルに陥るリスクも高いのです。

区分マンションから始めるにしても、将来的に自分が住むことも可能な広めの間取りを選ぶか、あるいは中古で価格が十分に下落しきった物件を狙うのが定石です。 業者の言いなりになって新築ワンルームを買うことは、投資ではなく業者に多額の利益を献上する慈善活動に近い側面があることを知っておくべきです。 初心者が最初にすべきは、表面的な手軽さに惑わされず、その投資が本当に資産形成として機能するかを厳しく精査することです。

資産性の低下が早い 　　新築プレミアムが剥落した後の価格下落が激しく、売却しようとしてもローンの残債を返せないケースが多いです。 　管理費等の負担増 　　建物が古くなるにつれて、修繕積立金は上がりますが家賃は下がります。この逆転現象が収支を圧迫します。 　投資対象としての狭さ 　　ワンルームは実需層（自分が住むために買う人）に売れにくいため、常に他の投資家との価格競争に晒されます。

参照元：東京都 賃貸住宅市場の動向

不動産投資 失敗の入り口になりやすい行動とは

不動産投資における失敗の入り口は、常に「思考の停止」と「過度な依存」の中にあります。 プロが言っているから、この数字なら儲かりそうだからという安易な判断が、取り返しのつかない結果を招くのです。 投資は自己責任ですが、その責任を果たすためには、自分自身が知識という武器を持ち、自分の目で物件を評価する力を養わなければなりません。

成功への道は、まずはこうした「やってはいけない行動」を徹底的に排除することから始まるということを、肝に銘じておいてください。 一度の判断ミスが一生を左右する不動産の世界だからこそ、慎重すぎるほどの準備が必要なのです。 次の章では、失敗を未然に防ぎ、着実に資産を築くために「最初にすべき正しい行動」について具体的に解説していきます。

不動産投資の失敗を防ぐために最初にすべき行動

不動産投資で失敗しないための唯一の道は、購入ボタンを押す前の徹底した事前準備にあります。 不動産は一度買ってしまうと、株のように数秒で売却して損切りをすることができないため、入り口でのミスは致命傷になりかねません。 逆に言えば、最初に正しい行動を取ることができれば、不動産投資は時間と共に資産を積み上げてくれる極めて優秀なパートナーとなります。 ここでは、プロの投資家が実践している失敗を未然に防ぎ、勝利を確定させるための初期アクションを具体的に提示します。

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【以下で分かること】

• 独学の限界を超え、プロの視点を持つための学習手法
• 破綻リスクを最小化する健全な自己資金と融資の考え方
• 入居者が絶えない「勝ち組物件」を見極めるための条件
• 運用期間中の突発的な出費やリスクに備える経営管理術

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不動産投資の基礎知識を勉強せずに始める危険性

不動産投資は、物件を買って終わりではなく、そこから始まる賃貸経営というビジネスです。 経営者として、民法（賃貸借契約）、税法（所得税・固定資産税）、建築基準法、さらには宅地建物取引業法などの法的知識が最低限必要になります。 例えば、入居者とのトラブルが起きた際、借地借家法の知識がなければ、立ち退き交渉で法外な費用を請求されたり、逆に法律違反を犯して訴えられたりするリスクがあります。

勉強の方法は様々ですが、まずは偏りのない書籍を10冊以上読み、基礎用語をマスターすることから始めましょう。 特定の投資法を推奨するセミナーや動画だけでなく、成功事例と失敗事例の両方を客観的に分析することが大切です。 また、自分自身で登記簿謄本を取得してみる、現地の役所で都市計画を確認してみるなど、実務に近い経験を積むことも目を養うことにつながります。

知識がない投資家は、業者にとって最も扱いやすいカモになってしまいます。 この物件は良いですよと言われた時に、自分なりのチェックリストを持って多角的に分析できるかどうかが、資産を守る最大の防壁です。 最初の数ヶ月を勉強に費やすことは、将来の数百万円、数千万円の損失を防ぐための、最もコスパの良い投資であると言えるでしょう。

自己資金とローン返済の現実を把握する

投資を検討する前に、自分の家計の貸借対照表（BS）と損益計算書（PL）を作成し、現実的な投資余力を把握しましょう。 年収、貯蓄額、現在の負債（住宅ローンや車のローン）、家族構成、将来の大きな出費予定を整理します。 これを行うことで、自分がいくらまでならリスクを取れるのか、銀行からどのような条件で融資を引き出せるのかの立ち位置が明確になります。

銀行融資においては、あなたの年収だけでなく資産背景（どれだけ現金を持っているか）が非常に重視されます。 自己資金が少ない状態で無理にローンを引くと、金利が高くなったり、返済期間が短くなったりして、収支を圧迫します。 逆に、しっかりとした貯蓄があり、安定した属性を持っていれば、低金利で長期の融資を受けることができ、それが投資の勝率を劇的に引き上げます。

また、借入可能額と安全に返済できる額は別物であることを肝に銘じてください。 銀行が5,000万円まで貸せますと言っても、それは銀行にとっての安全圏であり、あなたにとっての安全圏とは限りません。 自分の生活水準を維持しながら、万が一物件が半年間空室になっても耐えられるだけのキャッシュ・バッファを常に確保しておくことが重要です。

不動産投資で失敗しにくい物件条件を知る

失敗しにくい物件とは、一言で言えば誰にとっても価値が分かりやすい物件です。 具体的には、圧倒的に利便性が良い、生活インフラが整っている、そして将来的に人口が極端に減らないエリアであることが条件です。 特に初心者は、自分の土地勘がある場所や、大規模な再開発が予定されている安定したエリアから選ぶのが鉄則となります。

建物の条件としては、新耐震基準（1981年6月以降）を満たしていることが、融資の引きやすさと売却のしやすさの両面で有利です。 また、外壁のクラックがないか、共用部が清掃されているか、ゴミ置き場が荒れていないかといった管理状態は、その物件の将来の修繕リスクを物語っています。 どんなに安くても、管理が崩壊している物件や、構造的な問題を抱えている物件に初心者が手を出すのは、火傷のもとです。

自分がそこに住みたいと思えるかという感覚も、意外と馬鹿にできません。 内見の際には、昼間だけでなく夜の雰囲気を確認し、騒音や街灯の有無、周辺住民の層などを五感でチェックしてください。 市場のデータ（数字）と、現地の雰囲気（リアル）の双方が合致したとき、初めてその物件は投資適格と呼べるものになります。

収支シミュレーションをしない投資は失敗しやすい

投資物件の価値を決定するのは、外観の美しさではなく、その物件が生み出す将来のキャッシュフローです。 購入を検討する際には、必ず自分自身で表計算ソフトを使い、30年以上の長期収支シミュレーションを作成してください。 この際、業者が提示する数字をそのまま入力するのではなく、自分で調べた周辺の現実的な家賃相場を入力することが重要です。

シミュレーションには、以下のシナリオを必ず盛り込んでください。 ①家賃が5年ごとに2%ずつ下落するシナリオ ②空室率が常時10%発生するシナリオ ③金利が10年後に2%上昇するシナリオ これらの負荷をかけても、毎月の手残りがプラスであれば、その投資には一定の堅牢性があると言えます。

逆に、少しの空室や家賃下落で収支が崩れてしまうような物件は、それは投資ではなくギャンブルです。 数字を客観的に眺めることで、感情的な欲しいという気持ちを抑制し、冷静な判断を下すことができるようになります。 シミュレーションは予測に過ぎませんが、予測すること自体がリスクに対する想像力を養い、不測の事態への対応力を高めてくれるのです。

参照元：国税庁 不動産所得の計算と確定申告

管理費・修繕費・空室リスクを軽視しない

不動産運営において、最も利益を圧迫するのは予想外の支出です。 失敗する人は管理費は月数千円だから大したことないと考えがちですが、長期で見ればそれは積もり積もって大きな金額になります。 特に築年数が経過した物件では、エレベーターの更新や配管の引き直し、外壁塗装など、数百万から一千万単位の修繕が必要になる時期が必ずやってきます。

空室リスクについても、単に家賃が入らないという期間の損失だけでなく、新しい入居者を迎えるためのコスト（広告料やリフォーム代）を計算に入れなければなりません。 これらを軽視すると、表面上は黒字でも、数年に一度の退去や修繕でそれまでの利益がすべて吹き飛んでしまうことになります。 優れたオーナーは、家賃収入の一部をあらかじめ修繕引当金として別口座に分け、将来の支出に備える経営を行っています。

また、管理会社選びは物件選びと同じくらい重要です。 管理がずさんであれば物件の魅力はすぐに低下し、良い入居者は去っていきます。 定期的に物件に足を運び、共用灯が切れていないか、掲示板が古くなっていないかなどを自分の目で確認する現場主義が、長期的な空室対策の基本となります。

長期視点で出口戦略を考えずに買うリスク

不動産投資の真の成功は、物件を売却して、トータルの利益を確定させた瞬間に決まります。 一生持ち続けるから出口は考えなくていいと言う人もいますが、人生には予期せぬ変化がつきものです。 急に現金が必要になったときや、相続が発生したときに、売れない物件を抱えていることは大きな負の遺産となります。

出口戦略を考えるとは、その物件を将来誰が買うのかを想像することです。 他の投資家が収益物件として買うのか、あるいは一般の家族が住むために買うのか。 ターゲットが明確でない物件や、融資がつきにくい物件（例えば再建築不可や旧耐震の築古など）は、売却時に大幅な値引きを強いられるか、買い手がつかないリスクがあります。

購入時には、5年後、10年後の想定売却価格を算出し、その時点でのローン残債と比較してください。 売却価格がローン残債を上回っている状態（含み益）をいかに早く作れるかが、投資の安全性を高めるポイントです。 常に今売ったらいくらになるかを把握し、状況に応じて柔軟に戦略を変更できる体制を整えておくことが、プロとしてのリスク管理です。

不動産投資で失敗しないために最初にやるべきこと【まとめ】

不動産投資の成功は、物件を購入する前の準備でその9割が決まると言っても過言ではありません。 焦って不適切な物件を掴んでしまうことは、投資ではなく自分の人生をリスクに晒す行為です。 本記事で解説したポイントを一つずつ確認し、地に足の着いた確実な投資家への道を歩んでください。 最後に、不動産投資で失敗しないための重要ポイントをまとめます。

• 投資の目的を明確にし、自分に最適な戦略（インカム・キャピタル・節税）を選択する
• 表面利回りに惑わされず、実質利回りとキャッシュフローを基準に判断する
• リスク（空室・金利・修繕など）を具体的に数値化し、対策を準備しておく
• 営業マンの言葉を鵜呑みにせず、第三者機関や仲介店へのヒアリングで裏付けを取る
• 自己資金を温存し、無理のない返済比率（DCR 1.3以上）でローンを組む
• 初心者は手軽な新築ワンルームを避け、資産価値の落ちにくい物件を厳選する
• 最低10冊の読書と実務の勉強を並行し、自分なりの投資基準を確立する
• 都心の好立地や駅近など、賃貸需要が永続的に見込めるエリアを重視する
• 30年以上の保守的なシミュレーションを行い、ワーストケースを想定しておく
• 購入前から出口戦略（いつ、誰に売るか）を明確にし、流動性を確保する